La Ley de Vivienda Promovida (18.795) exonera a quien compra un apartamento nuevo calificado como "promovido" de varios impuestos a la vez: el ITP en la primera venta (2% sobre el valor catastral), el IVA sobre la construcción, el Impuesto al Patrimonio sobre el inmueble por un plazo determinado, y el IRPF o IRAE sobre la renta del alquiler —que en muchos proyectos llega al 100% de exoneración en los primeros ejercicios—. A cambio, exige que el proyecto tenga la declaratoria de "promovido" de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y cumpla requisitos de ubicación, tipología y destino.
Pensada originalmente para incentivar la construcción de vivienda de interés social, la ley terminó siendo el motor detrás de buena parte de la renovación edilicia de los barrios céntricos de Montevideo en la última década. Según la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), los proyectos ingresados bajo este régimen crecieron 16% en 2024, un récord histórico.
Según la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), los proyectos ingresados bajo el régimen de Vivienda Promovida crecieron 16% en 2024, un récord histórico.
¿Qué impuestos exonera la Ley de Vivienda Promovida?
- ITP: exoneración total en la primera venta de la unidad promovida (el 2% que normalmente paga tanto comprador como vendedor sobre el valor catastral).
- IVA: exoneración sobre la construcción y los servicios vinculados al proyecto, lo que reduce el costo de obra y, en teoría, el precio final de venta.
- Impuesto al Patrimonio: exoneración del inmueble promovido durante el plazo que fija la declaratoria, mientras se cumplan los requisitos de destino (alquiler o uso) establecidos.
- IRPF / IRAE por alquiler: exoneración de la renta del alquiler de la unidad promovida, que en varias zonas alcanza el 100% en los primeros ejercicios.
Un comprador que elige una unidad promovida para alquilar está, en los hechos, eliminando dos de los costos fijos que sí paga quien compra una unidad "común": el Impuesto al Patrimonio sobre el inmueble y el IRPF sobre la renta del alquiler, al menos durante la vigencia del beneficio.
¿Qué requisitos tiene que cumplir un proyecto para calificar como vivienda promovida?
No cualquier construcción nueva entra en el régimen. El proyecto necesita la declaratoria de "promovido" otorgada por la ANV (o la autoridad competente según el caso), estar ubicado en una zona urbana consolidada con infraestructura de servicios, y cumplir con la tipología y los estándares constructivos que exige la reglamentación. La unidad, además, no puede destinarse principalmente a vivienda de temporada, y en varios casos existen plazos mínimos de alquiler o condiciones de uso que hay que respetar para no perder el beneficio.
Dónde se concentra en Montevideo
Según datos de la CIU para 2024, la distribución de los proyectos de vivienda promovida en Montevideo fue: Cordón 24%, Tres Cruces 11%, La Blanqueada, Palermo y La Comercial 7% cada uno, y Villa Muñoz, Centro y Ciudad Vieja 5% cada uno. En Cordón, por ejemplo, la rentabilidad bruta por alquiler puede rondar el 6,55% comprando en pozo o el 5,5% al finalizar la obra, antes de contar el ahorro impositivo propio del régimen.
En síntesis
La Ley de Vivienda Promovida no es un descuento sobre el precio de compra: es una exoneración de impuestos que se mantiene mientras el inmueble cumpla su destino durante el plazo fijado. Para quien compra con el objetivo de alquilar, el ahorro en Impuesto al Patrimonio e IRPF puede ser, en varios casos, más relevante que la diferencia de precio entre una unidad promovida y una que no lo es.
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