Vivir en un barrio privado de Canelones implica un terreno sin construir de entre USD 200.000 y USD 300.000, una casa desde unos USD 350.000 en los desarrollos de vivienda estandarizada, y un gasto común de entre $12.000 y $15.000 al mes. Como inversión, el combo de alquiler (entre 6,5% y 7% anual) más la revalorización sostenida del activo (en torno al 4,5% anual) da una rentabilidad compuesta que algunos operadores del sector estiman cercana al 11% anual.
Canelones es, por decisión urbanística, el departamento donde se concentra este tipo de desarrollo en el área metropolitana: la Cámara Inmobiliaria Uruguaya señala que los barrios privados no se pueden construir dentro de los límites de Montevideo. Eso concentró en el eje de Camino de los Horneros y alrededores uno de los procesos de crecimiento inmobiliario más sostenidos de los últimos años.
La escala del fenómeno
Según la Agencia de Promoción a la Inversión (API) de Canelones, la inversión acumulada en estos desarrollos ronda los USD 2.500 millones, dentro de una inversión departamental total estimada en USD 6.000 millones. El área del Plan Camino de los Horneros abarca unas 2.000 hectáreas, de las cuales cerca del 30% (unas 600 hectáreas) ya está desarrollado en barrios privados, y otro 40% (800 hectáreas) tiene potencial de desarrollo según el plan vigente. Uno de los desarrolladores de la zona estima que la cantidad de familias residentes podría llegar a 10.000 en una década.
Entre los proyectos más consolidados aparecen La Tahona (con sus distintas etapas), Huertas de los Horneros y Olivos de los Horneros, además de la zona de Tahona Valley, que combina vivienda con locales y espacios de cowork. Fuera de ese eje, Parque del Plata, Atlántida y Ciudad de la Costa concentran gran parte de la demanda de residencia permanente en la costa canaria.
La inversión acumulada en los barrios privados de Canelones ronda los USD 2.500 millones, dentro de un plan urbanístico de unas 2.000 hectáreas del que ya está desarrollado cerca del 30%.
¿Quién vive en un barrio privado de Canelones y por qué?
La seguridad aparece, de forma consistente, como el principal factor de elección para las familias que se mudan a un barrio privado, especialmente las que tienen hijos pequeños. La demanda se concentra en viviendas de tres dormitorios. Un dato que suele sorprender: en desarrollos como La Tahona, más del 80% de los compradores de terreno son uruguayos; el resto se reparte entre argentinos, brasileños y, en menor medida, compradores de otros orígenes.
¿Cuánto cuesta vivir en un barrio privado de Canelones, en números?
- Terreno sin construir: entre USD 200.000 y USD 300.000, según ubicación dentro del desarrollo.
- Casa terminada: desde unos USD 350.000 en proyectos de vivienda estandarizada; en los segmentos más altos del mercado, el valor puede multiplicarse varias veces.
- Gasto común: entre $12.000 y $15.000 mensuales, en línea con desarrollos de alto nivel de equipamiento.
- Valor de la tierra en barrios canarios en general: entre USD 450 y USD 650 el metro cuadrado, con un apartamento de un dormitorio entre USD 165.000 y USD 195.000 en los desarrollos de la zona.
En síntesis
Un barrio privado en Canelones no es solo una decisión de estilo de vida: para quien lo mira como inversión, combina una renta de alquiler moderada (6,5%-7%) con una revalorización de activo sostenida que, en conjunto, varios operadores del sector ubican cerca del 11% anual. La escala del fenómeno —miles de hectáreas y miles de millones de dólares invertidos— sugiere que todavía hay varios años de crecimiento por delante, aunque el plan urbanístico que lo habilita está en revisión.
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